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北京个人买二手房交易流程及税费详解北京如何买房

发布时间:2021-01-20 12:04:19 阅读: 来源:密封材料厂家

融360整理

虽然通过中介交易二手房的比例越来越大,依然会存在个人直接交易的,无论是从认识的或者不认识的,只有流程手续对了,才会少走冤枉路和出现不必要的风险,从买卖双方看房开始直到房款两清,手拉手方式要走一道严格的程序。

北京买房流程介绍?

第一步,买方要对房子的产权进行调查。审定房屋产权的完整性、真实性、可靠性,要注意产权证上的业主姓名与售房者是否相符,有无抵押或共有人等。这对买家来说最为关键,否则有可能导致后面所做的一切都成了无用功。

第二步,签订二手房买卖合同。买卖双方商谈房价、付款方式、违约责任、交付时间,并立约下定金。买卖双方可以到房管部门相关网站上下载格式化合同文本,也可以去中介公司索要合同文本。

第三步,找评估公司做评估。这个过程一般来说要5——7个工作日。

第四步,贷款的房子要办理相关按揭业务。如果是公积金贷款和商业贷款组合的,则要向公积金中心和银行同时申请。这是整个二手房DIY过程中最耗时间的阶段,通常要40个工作日左右。

第五步,按揭办理下来后,要注意注销该物业的他项权证。

第六步,将合同交到房管部门产权交易中心相关办事窗口,拿受理单。 第七步,凭受理单到农税中心缴纳相关税费,拿完税契证。 第八步,凭完税契证到房管部门办理房产证。 第九步,凭完税契证到土管部门办理土地证。

走完这些步骤,房产三证算是办齐了。整个过程大概需要一个半月到两个月的时间。

二手商品房税费:

二手商品房就是业主从开发商手中按照市场价直接购买后上市出售的房产类型,但是经济适用房不属此类。

契税:成交价格的1.5%,如果是非普通住宅的房产,其契税需要按照成交价格的3%交纳;【名词解释:非普通住宅——凡是“建筑面积在140平米以上、容积率高于1.0、实际成交价格高于同级别土地上住宅交易平均价格1.2倍”的,属于非普通住宅,反之为普通住宅,此外,已购公房、危改回迁房、合作社集资建设住房、安居房、康居房、绿化隔离地区农民安置住房等具有保障性质的住房享受普通住宅待遇】。

营业税:凡是房产证(或者税务部门出具的契税税票)填发时间不足5年的,需要交纳成交价格5.5%的营业税,满5年后,属于普通住宅的免交,属于非普通住宅的按照(实际成交价格——原购买价格)×5.5%的标准交纳;

个人所得税:凡是房产交付时间不足5年的,需要交纳个人所得税,个人所得税有两种交纳方式:

1、适用于可以提供房产原价值凭证的:(实际成交价格——原购买价格——合理费用)×20%; 2、适用于不能提供房产原价值证明或者合理费用凭证的:房产实际成交价格的1%。【名词解释:合理费用——合理费用一般是指业主在购房时所交纳的税金、贷款利息、装修费用、公证费、手续费等,但是需要提交相应的凭证,如装修款发票等。】

如果房产已经满5年的,属于家庭唯一住房的可以免交,否则依旧需要交纳

个人所得税。如果业主在出售该房产当年内计划再行购置房产的,可以向税务部门提出书面申请,并先以纳税保证金的形式将个人所得税交纳,在1年内重新购置房产后将相应部分的个人所得税退还。

● 房改房税费:

房改房,又称为“已购公房”、“上市公房”,是职工将单位以福利分房形式分配的房产以有关部门指定的价格将产权买断为个人所有的房产类型,在房改房中,只有产权性质为“成本价购买”的房产可以直接上市交易:

契税、印花税:按照商品房的契税和印花税标准交纳;

土地出让金:房改房需要交纳土地出让金,计算公式为:当年成本价×建筑面积×1%/。【名词解释:当年成本价——指的是该房产实际上市出售的当年,由政府颁布的房改房成本价,也就是“今年”的成本价】,北京市市区目前的房改房成本价为1560元/平米(部分郊区县有所下浮),也就是说,成本价房改房的土地出让金实际上就是15.60元/建筑平米;房改房在上市出售并且交纳土地出让金之后,其产权性质即等同于商品房产权了;

个人所得税:房改房的个人所得税计算方法与商品房相同,只是起算时间上,房改房是以

该房产当初房改时,交纳房改价款(购房款)的实际交付时间为起算,需提供当时的缴款凭证作为计算依据,另外,在按照“(实际成交价格——原购买价格——合理费用)×20%”的标准计算时,房改房的原购买价格不是以房改时所交纳的款项为计算依据,而是统一核定为4000元/平米;

需要注意的是,除了可以直接上市的成本价房改房以外,还存在有“优惠价”、“标准价”两类房改房类型,标准价和优惠价的房改房上市,需要先交纳部分款项变更为成本价房改房方可直接上市,优惠价、标准价补足成本价的计算公式为:当年成本价(1560元/平米)×建筑面积×6%,交纳该款项后就可以按照成本价房改房有关规定上市交易了。

● 经济适用房税费:

经济适用房是国家给予相应税费减免和补贴的住房类型,所以该类房产上市交易的限制比较多:

契税、印花税、营业税均按照商品房交易有关规定纳税;

个人所得税:适用于商品房上市交易有关规定,但是由于经济适用房规定5年之内只能原价转让,所以5年内的经济适用房个人所得税事实上是不需要交纳的,满5年后如果不是家庭唯一住房而需要上市交易的,依旧需要纳税;

经济适用房的“5年之限”:1、交付使用不足5年的:该房产只能按照原购买价格出售给符合经济适用房购买资格的家庭;2、交付使用已满5年的:可以按照市场价格出售给任何中国公民,但是需要交纳成交价格10%的综合地价款。

这里需要特别注意还有一类“等同于经济适用房管理”的房产类型,这类房产大多为“拆迁安置”类房产或者“回迁房”,他们只是产权证标注为经济适用房,行政管理上比照经济适用房,但是不受经济适用房5年的限制,只要取得产权证就可以上市交易,除了按照商品房税费标准以外,还需要交纳成交价格3%的土地出让金,交纳该土地出让金后,其产权性质变为商品房。

● 关于土地增值税

对居民个人拥有的普通住宅,在其转让时暂免征收土地增值税。

其次,对于居民转让非普通住宅的,凡居住满五年或五年以上的,免予征收

土地增值税;居住满三年未满五年的,减半征收土地增值税;居住未满三年的,按规定计征土地增值税。

在土地增值税的缴纳上,大多是采用了按照成交价格的1%缴纳的方式。

● 有关税费减免的规定:

1、拆迁居民可以持拆迁证明免除与拆迁补偿数额对应部分的契税;

2、一年内卖旧买新的可以免除出售原房产所得部分的个人所得税,但是需要先以纳税保证金形式交纳到税务部门

北京如何买房?北京买房的十大基本原则

第一原则:地域永远是第一位的

什么户型、环境都不重要。

大家都知道,房子的价格主要是取决于地域,再烂的环境再烂的房子,只要是在东城西城就没便宜过,从1998年的7000-9000到2008年的20000-30000,所以第一套房子一定要买地域好的,哪怕只有30平米,这房子一定离学校、医院、商场、写字楼很近,除了停车有些问题外,你自己住(即使有个另一半)一定能够住,而且关键你一定不会赔钱,就像炒股票一样,你首先保证不赔钱,才能考虑挣钱和养老的事情。

第二原则:一定要买成熟的社区

这里指的成熟社区是指已经成熟的,别提什么未来时。也就是说除非您着急明天就想搬进新家,尽量不要买社区一期的房子,原因有五:

1、如果你买了一期的房子,意味着你至少2-3年住在施工现场,天天看着周围起高楼您肯定觉得兴奋,就是别出门、别开窗,要不肯定弄个灰头土脸的。在社区里一转悠,发现没有几个业主,都是建筑工人、装修工人,搬家的,当然您周六日还要忍受施工、装修的噪音。

2、一个新楼盘的开发商,即使是很有名气的开发商,看好了是“开发商”而不是“建筑商”,所有的建筑商供应商,基本都是从新招投标的,也就是说,新的工人新的户型新的材料。在给您盖新的房子,您永远不要期望我们的开发商设计能力有多强,建筑工人水平有多高,供货商的团队意识有多好,他们都在拿一期的房子练手,也就是我们常说的“磨合”,您住在一个磨合期的房子里,到底这个房子质量如何,您只能依赖“命好”了。

3、一期的房子您住进去了,由于后面的二期、三期您不仅看不见原来说的绿化,估计还要忍受天天家的门缝里塞的小广告、经常性的停水、停电、电视信号不好,而且您基本上享受不到保安的安全服务,车库、会所您基本上就别考虑了,因为开发商一定要提高其使用效率的。

4、开发商改变规划一般都是在一期以后,反正您不想自己家阳台前的大花园还没等种上草就变成一栋跟您家一样高的楼房吧。这种事情太多,大家可以先在网上看看。

5、您可以说,那么差我可以不交纳物业费阿,对不起,您做不到,因为您不缴纳物业费您拿不到钥匙,等您联合了所有业主起来反抗的时候,基本楼盘竣工了,您的所有论据都随着楼盘的收尾烟消云散了,您怎么闹啊?您也可以说那我第四条说的楼不能拆了吧?没错,而且永远拆不了了,因为房子都卖了,您有本事就让住您前面的业主都退房,不然您就生闷气,弄个弹弓子砸对面的玻璃。

也许您因为买了一期每平米少了点钱,但是你算算您先付了那么早的钱,享受的服务,承担的风险,您觉得值吗?

第三原则:如果购买二手房,要学会选择靠谱的中介

在购买二手房时只委托一家中介公司的方法是不可取的。多委托几家中介公司可以得到更多的房源信息。委托的同时对购买二手房表现出强烈的愿望,这样才能使中介公司对你产生足够的重视。所委托的中介人员会用更快的节奏、更低的价格来促成你与房主的成交。但是委托中介时一定要选择靠谱的中介,一般人都普遍认为大的中介公司就是服务好的,其实这是不客观的。毕竟大的中介公司也有服务不好的,小的中介公司也有服务好的,看房的时候记得向中介要张淘房卡,因为有了淘房卡就可以在淘房网上对中介的服务进行评价,敢给你淘房卡的中介比较靠谱。

第四原则:不要让幻境所迷惑

在第二原则中我们说到了开发商的第一道幻境,现在我们来说其他的:

1、传说中的水景房:你窗前有个人工的大湖,再给你画几只飞鸟,美吧?也许这只能是想象,大家知道大湖的水面怎么做出来的吗?挖大坑,但是开发商不可能在里面按照游泳池的防水给你施工,那样不赔死,那怎么办呐?告诉你,都是按照鱼塘的方式弄的,先挖大坑,然后下面垫了多层塑料布,这样,既好看,又不会让水跑掉多经济。3个月后,里面估计什么动物都来了,但是绝对没有飞鸟,主要是蚊子和苍蝇,那时,可能你就会后悔家前面有这么一个臭水坑。

2、传说中的森林公园:你的社区有个公园是个很好的事情,但是不能麻痹,你要看看他们到底种的是草皮,还是真草,如果是真草,估计您能享受2-3年,如果是买的草皮,呆一年就跟您说再见了,如果有树,贵的树您就别想了,一般开发商会买那种不怎么浇水耐活的灌木,别挑,你就祈祷别种那种既便宜又能产毛毛的树吧,那样您永远别开窗户,还记得要不断地清洗空调。一个朋友买了栋别墅,环境那叫一个好,有树有花有草有水的,一年后,白天不敢开窗,晚上不敢串门,为什么?白天进来的人像带着雪来的,晚上都是驾着蚊子来的。

3、传说中的私人会所:游泳池永远基本是儿童池,您的身材估计就是去洗洗脚,什么网球场、羽毛球馆。。。。都是在建设中,好不容易开业了,才发觉里面多了4-5家饭馆。

4、传说中的重点学校和医院:开发商不是万能的,同样也不会那么好心帮你联系学校和医院,他们只有一个目的就是拿这个当噱头,把房子卖高。学校和医院是需要国家批准设立的,开发商没有这个能力批下来,当然如果你们小区能达到几万户,国家有可能批下来,但是那是在入住率到达的前提下。即使现在的小区周围有重点学校,也有可能学校不招收你的孩子,为什么?因为开发商没有给学校缴纳所谓的赞助费,所以如果您因为这个买房,最好去学校的教务处弄清楚。

第五原则:路灯原则

买房一定要追着路灯走,这里的路灯是指市政的路灯,按我经常跟朋友说的,夜里两点你也能有路灯照着你回家,原因有四:

1、安全:有路灯的小区一般不会很偏僻,也就是说基本在主干道上,即使晚上很晚,路上也会有路人,不说自明,肯定很安全。

2、方便:在主干道旁边自然配套会有,什么商场、超市、洗衣服的、理发的都不会太远。因为人气的原因,而且主干道一般配套是早就设计好的,设计院的朋友们设计了那么多小区市政道路,这点经验是早就轻车熟路了。所以只要你买再路灯旁边的房子,一定会升值的。

3、大树下面好乘凉:刚才说了路灯是市政配套,既然是配套,一定还有其他设施,公共交通就不说了,什么污水井、光缆、煤气,反正您生活用的到基本全齐了,试想想,如果下场大雨,家门前是一条河了,如果不是市政的谁来管?

4.其他:起码蚊子不会见到您家光明就扑过去,朋友晚上来了下面喊您,您没路灯您敢下去吗? 反过来说,就是您觉得您的小区再好,如果路灯没到您那,那您最少要等3年,您那才能发展起来。

第六原则:大锅饭原则

1、很多开发商现在都不集中供暖了,为什么?因为他不想交市政的接入费,您知道您买的不带集中供暖的房子成本比带集中供暖的便宜多少钱吗?我一朋友的房子是煤气供暖的,平日里上班时就关掉煤气不供暖,下班回家就开卧室的暖气,凑凑和和的也能过冬,但她父母从东北住惯了集中供暖的屋子,来了她家,自然把煤气都开打,每间房子都把暖气烧到26度,那个月她家的煤气费8千多。

别看开发商送您一台进口的燃气灶,您知道燃气采暖的原理吗?您一定知道,就是用燃气把水烧热了,水再把您的房子捂热了,既然这样,我劝您别先搬进去,等楼上楼下隔壁都住进去了,您再进去,那样您至少一个冬天能省1-2千元,因为别人已经把您家烧热了。

北京的水本身碱性就大,三年后您的管子里跟您家水壶一样,从3分钟烧开到现在的5分钟甚至更久,唉,浪费啊。浪费点钱咱忍了,如果机器坏了怎么办?只能等了,不像集中供暖,您一跑水,全楼跟着着急,多有面子,2天就有人来修好了,这就是吃大锅饭的好处。

您说您家电取暖没事,电加热使暖气管里的水变热,一个冬天所需的费用不菲,更关键的是冬天太冷的时候别总是启动不了或者跳闸就受罪了。

2、自来水也是,别以为自来水都是市政的,也有小区自己弄得,现在污染那么厉害,咱们的眼神也没好到能看出细菌的地步。而且很多新小区都不使用中水处理系统,这无形中使咱们的生活用水成本增加。买房时您可能会问有没有冷热水,但是同样别忘记询问有没有中水。我劝您买的时候多问一句吧,没亏吃。

第七原则:历史地域原则

这里说的历史不长,10-20年,这个原则其实容易得罪人,为什么那?因为这涉及你住房的邻居的人员素质,因为这条如果冒犯了谁,请担待了。大家都知道现在北京的房子哪个区域贵,那个区域便宜,但是问为什么,可能来北京不超过5年的未必清楚,北京有句老话“东富西贵,南贫北贱”,当然这是封建残余了,但是反映了当时北京的居民状况,那时北京东城住的很多做买卖的,是大买卖人,西城住的是当官的,南边都是些打把势卖艺的和做小买卖的,北边住的都是农民。

因为这是历史,您一定会考虑您的邻居是什么样的人,或者您一定会考虑您小区周边都住什么样的人,你也一定同意如果你从小都在北边长大,父母、朋友、同学都在北边,您一定优先在北边买房。所以,你住的小区中的购房者或者周边小区的购房者有相当一部分是这样的,再深层次的话,我就不说了,怕已经得罪人了,您就想想为什么海淀的好学校多就行了,决不是学校的教学质量好,这是历史地域原则。

第八原则:地域历史原则

这里说的地域跟上条说的有联系,但是要分开写,因为时间更短,就是10内的事情,北京房地产的发展跟北京国企的国有体制改革密不可分,现在很多开发商的土地都是从国有大中型企业或者事业单位手中购买的,所以您买房的时候最好做一下地域历史调查,甚至要问下未来的规划(在有可能的前提下)。

第九原则:风水原则

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朋友们估计在购房中看了很多风水方面的书籍了,我这里只说几个在我看的户型中通常会碰到的风水或者在今后使用中的问题:

1、开门见窗:实在好的房子,就安个影背;

2、厨房在房屋"我们单位":改成明厨算了;

3、门门相对:改门或者门上挂些器物;

4、刀把户型:在刀把拐角隔出空间。

第十原则:如果您看好了一套房子,我只能再送您几条经验了:

1、高层(15层以上)楼盘的设备层一般都在中间的位置,那一层的层高因为设备管道的原因,会不同于其他楼层。

2、房屋高度应该从两层楼板中间线的位置算起,也就是说净高应该减掉5-10公分。

3、阳台如果封装是按照房屋面积计算的,如果不封装,则按照1/2的面积计入买房面积。

4、电梯分高速电梯和一般速度的,物业费的价格就会相差很远。

5、楼间距不应低于楼主体高度的距离,在北京太阳中午基本能照到全部楼体。

6、楼越高价钱越高,视野好,但是要考虑风也越大,而且噪音也越大。

7、如果小区是24小时热水,劝您尽量买低些,因为您清晨洗个澡有可能浪费掉从一层到你住楼层中所有管道的水,因为太凉,而您付的可是热水钱。

8、房子深不是优势,宽有的时候您更好布置。

9.注意户型中的过道,那些面积基本可以称为浪费面积。

10.买房尽量不要买楼两侧的房子,除非你太喜欢那多出的窗户,不然你可能因为那个窗户和墙,每年多付出空调的电费。

11.不要太在意所谓的房屋使用权年限,可以告诉大家,水泥在阳光下的耐用年限不会超过70年的。

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