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北京二手房交易流程买卖注意事项及后遗症

发布时间:2021-01-20 17:16:44 阅读: 来源:密封材料厂家

杜娟   什么是二手房?  二手房是已经在房地产交易中心备过案、完成初始登记和总登记的、再次上市进行交易的房产。它是相对开发商手里的商品房而言,是房地产产权交易二级市场的俗称。包括商品房、允许上市交易的二手公房(房改房)、解困房、拆迁房、自建房、经济适用房、限价房。  基本概述  二手房:新建的商品房进行第一次交易时为“一手”,第二次交易则为“二手”。因此,“二手房”是相对于开发商手中的商品房而言的。  经过一手买卖之后再上市交易的房产均被称为二手房。包括商品房、允许上市交易的二手公房(房改房)、解困房、拆迁房、自建房、经济适用房、限价房。  有些无房的人,可以买一套别人多余的房;而另一些手里有些积蓄又有小房子居住的人,可以卖掉旧房买新房;而那些住房富余户,也能卖掉自己的多余住房换取收益。  全面梳理的二手房交易流程:  一、浏览信息,电话咨询。  二、预约看房。联系中介或者房东实地  三、协商房价。由地区中介公司二手房专业人员负责协调,促成双方成功交易  四、签定买卖协议。(一)卖方夫妻出具三证即房产证、契税证、土地证,有效身份证或公证书;(二)买方出具有效身份证  五、预付定金  六、办理过户手续。  1、办理房产证。1.私人之间:(1)《房屋所有权证》、《国有土地使用证》(复印件留存)、契证(复印件留存);(2)双方当事人当场,交验身份证(复印件留存),经挂牌后的网签买卖合同。2.单位之间、单位与私人之间:(1)《房屋所有权证》、《国有土地使用证》(复印件留存);(2)经当年年检的营业执照或单位法人资格证书(复印件留存);(3)当事人到场,交验身份证(复印件留存),如单位法人代表委托,须提交授权委托书,交验代理人身份证(复印件留存);(4)买卖协议及单位上级部门同意出售证书或同意证明(如国有房产,需报国资部门审批)。3.其他有关文据:(1)继承须提交继承公证书;(2)赠与须提交赠与公证书;(3)已婚夫妻出卖私房,须配偶方到场并提交身份证原件(复印件留存)及合法婚姻证件;(4)出售共有房,须提交《共有权保持证》和共有人书面同意出售的证明;(5)转制、兼并而发生的房地产转移,须提交县、区级以上人民政府或上级主管部门同意转制、兼并的文件;(6)合资入股而发生的房地产转移,须提交政府授权部门批准入股的文件;(7)其他相应的有关文据。  2、办理契税证。存量房买卖:(1)契税纳税申报表;(2)房产交易鉴证申请书;(3)受让方身份证明复印件(单位提供营业执照复印件);(4)原契证及复印件;(5)房地产转让合同原件及复印件;(6)房产证、土地证复印件;(7)有有效评估报告的提供评估报告原件及复印件;(8)房产取得时计税价格的有效凭证及复印件。  3、办理土地证。1、身份证;2、房产证、原国有土地使用证;3、住宅转让合同、公证书或法院判决书;4、完税凭证;5、缴纳土地收益金凭证(保留划拨)。  七、付清房款。如需二手房抵押贷款,(1)该房源必须产权明晰,符合政府规定的可进入房地产二级市场流通的条件。(2)选择一家银行指定的能够办理按揭贷款业务的房产交易代理机构,并在该代理机构完成房产价值评估工作,交纳房产评估费。(3)买卖双方须提供的相关资料,购房人(贷款人)须提供的资料有:户口簿复印件、身份证复印件、婚姻状况证明复印件、买卖双方签订的《房地产买卖居间合同》购房协议书及收据、收入证明(单位收入证明),并可有选择性地提供包括存款证明、有价证券在内的其他财产证明,买方一寸近照1张。卖房人(售方)须提供的资料有:身份证复印件、户口簿复印件、婚姻状况证明、夫妻双方同意出售证明、所售房屋的产权证明。(4)去房产中介代理机构填写二手房按揭申请表,由中介代理机构把所有证明资料交送银行进行贷款审批。(5)银行在规定工作日内完成贷款审批工作。(6)买卖双方到房屋所在地房地产交易所办理产权过户手续。(7)买方(夫妻双方)到房管处办理房屋抵押登记手续。(8)领到抵押登记它项权证后、送交银行,银行划拨款项至卖方账户。  八、交割房产。办理水、电、煤气、有线等过户及户口迁移手续。  北京个人购买二手房交易流程详解  虽然通过中介交易二手房的比例越来越大,依然会存在个人直接交易的,无论是从认识的或者不认识的,只有流程手续对了,才会少走冤枉路和出现不必要的风险,从买卖双方看房开始直到房款两清,手拉手方式要走一道严格的程序。  第一步,买方要对房子的产权进行调查。审定房屋产权的完整性、真实性、可靠性,要注意产权证上的业主姓名与售房者是否相符,有无抵押或共有人等。这对买家来说最为关键,否则有可能导致后面所做的一切都成了无用功。  第二步,签订二手房买卖合同。买卖双方商谈房价、付款方式、违约责任、交付时间,并立约下定金。买卖双方可以到房管部门相关网站上下载格式化合同文本,也可以去中介公司索要合同文本。  第三步,找评估公司做评估。这个过程一般来说要5——7个工作日。  第四步,贷款的房子要办理相关按揭业务。如果是公积金贷款和商业贷款组合的,则要向公积金中心和银行同时申请。这是整个二手房DIY过程中最耗时间的阶段,通常要40个工作日左右。  第五步,按揭办理下来后,要注意注销该物业的他项权证。  第六步,将合同交到房管部门产权交易中心相关办事窗口,拿受理单。 第七步,凭受理单到农税中心缴纳相关税费,拿完税契证。 第八步,凭完税契证到房管部门办理房产证。 第九步,凭完税契证到土管部门办理土地证。  走完这些步骤,房产三证算是办齐了。整个过程大概需要一个半月到两个月的时间。  二手房交易后遗症  二手房交易结束后,买卖双方往往为水、电、燃气的费用,户口的迁移等发生纠纷。要扫除这些二手房交易的“后遗症”,买卖双方应注意下面几个问题;  1.结清水表账单  不论谁使用,自来水公司都规定,逾期未交按日加收0.2%的滞纳金,如经30日未缴后,停止供水。所以交房前,一定问清楚是否付清水费。  2.告知电表情况  交房时,买房要查验电表是否有移动、改装、线路走向是否正常等,同时保留电费上月账单。  3.天然气过户  买卖双方必须凭《房屋买卖合同》且写明房价已包含天燃气费,急双方身份证到天然气部分办理过户手续。  4.结清网费和电话费  交房前到电信部门办理截止到交房日的账单,一并结清后,办理过户手续。  5.协助有线电视过户  双方可携有线电视收费凭证和有线电视凭证到房屋所在的街道有线电视站办理过户手续。

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